CASE POPOLARI: TUTTO QUELLO CHE SERVE SAPERE PER DIVENTARE PROPRIETARI
Il 21 luglio scorso avevamo scandagliato le problematiche connesse all'affitto o alla vendita di appartamenti costruiti in base a normative agevolate, le cosiddette "case popolari". Gli interessati possono accedere all'archivio cliccando su "cronaca" e, successivamente su "Merate attualità", scorrendo poi le sintesi degli articoli fino a giungere a quello titolato "Case popolari: troppo vincoli alle vendite". Torniamo sull'argomento per l'interesse che ha suscitato e per dare una risposta agli interrogativi tuttora aperti. Intanto diamo un'occhiata al quadro numerico della situazione. Gli appartamenti realizzati a Merate in forza della legge 167 del 1962 e seguenti sono ben 349 per un totale di 1.449 stanze; una superficie lorda di quasi 66mila mq. di cui circa 47mila realmente abitativi per più di 130mila metri cubi. Nella tabella offriamo una serie di informazioni utili agli assegnatari di alloggi in modo da orientarsi anche fra i propri ricordi. Le convenzioni firmate, infatti, risalgono a 15-20 anni fa ed è possibile che molti nemmeno sappiano se occupano case in diritto di superficie o di proprietà. La distinzione anche oggi è di rilevante importanza. Diciamo subito che numericamente sono prevalenti le unità abitative concesse in diritto di superficie, 262 contro le 87 in diritto di proprietà. La tabella aiuta indicando l'ubicazione dei fabbricati e la data di stipula della convenzione, da cui si parte per conteggiare i 30 anni necessari prima che sia possibile vendere o affittare l'immobile al libero mercato. La situazione oggi si presenta così:
Case in diritto di superficie: la normativa in vigore prevede che dopo 99 anni l'alloggio torni di proprietà comunale anche se il diritto potrebbe essere rinegoziato pagando un corrispettivo. Tuttavia il comune di Merate, adottando un disposto contenuto nella legge 448 del 1998, all'articolo 31 comma 48, ha concesso a coloro che ne faranno opportuna richiesta la facoltà di "convertire" il diritto di superficie in diritto di proprietà pagando una somma calcolata sulla base dei millesimi posseduti all'interno del condominio o del lotto. Dopodiché per i primi 20 anni nulla si potrà comunque disporre - ossia non sarà possibile vendere né affittare l'immobile - salvo casi gravi e comprovati; tra i 20 e i 30 anni sarà possibile cedere o locare la proprietà ma soltanto a condizioni predeterminate (cioè non al libero mercato) e ai cittadini in possesso dei requisiti per l'accesso alle case in edilizia economico-popolare; dopo i 30 anni si potrà finalmente disporre come si vuole del proprio immobile.
Case in diritto di proprietà: la normativa qui è tuttora incompleta in quanto per i primi 20 anni non è possibile vendere, successivamente si può cedere o affittare l'appartamento ma soltanto a cittadini in possesso dei consueti requisiti indispensabili ad ottenere una casa popolare. Purtroppo l'adeguamento alla più conveniente norma introdotta per i possessori di alloggi in diritto di superficie non è stata ancora estesa al diritto di proprietà. Si ritiene tuttavia che questa evidente disparità sarà presto sanata. Nel frattempo i titolari di diritto di superficie possono inoltrare domanda all'ufficio tecnico del Comune per la trasformazione in diritto di proprietà. Sinora solo tre assegnatari hanno consegnato la richiesta mentre altri tre stanno discutendo i termini del contributo.
L'assessore all'Urbanistica spiega perché vale la pena di aderire alla proposta
Case in diritto di superficie: la normativa in vigore prevede che dopo 99 anni l'alloggio torni di proprietà comunale anche se il diritto potrebbe essere rinegoziato pagando un corrispettivo. Tuttavia il comune di Merate, adottando un disposto contenuto nella legge 448 del 1998, all'articolo 31 comma 48, ha concesso a coloro che ne faranno opportuna richiesta la facoltà di "convertire" il diritto di superficie in diritto di proprietà pagando una somma calcolata sulla base dei millesimi posseduti all'interno del condominio o del lotto. Dopodiché per i primi 20 anni nulla si potrà comunque disporre - ossia non sarà possibile vendere né affittare l'immobile - salvo casi gravi e comprovati; tra i 20 e i 30 anni sarà possibile cedere o locare la proprietà ma soltanto a condizioni predeterminate (cioè non al libero mercato) e ai cittadini in possesso dei requisiti per l'accesso alle case in edilizia economico-popolare; dopo i 30 anni si potrà finalmente disporre come si vuole del proprio immobile.
Case in diritto di proprietà: la normativa qui è tuttora incompleta in quanto per i primi 20 anni non è possibile vendere, successivamente si può cedere o affittare l'appartamento ma soltanto a cittadini in possesso dei consueti requisiti indispensabili ad ottenere una casa popolare. Purtroppo l'adeguamento alla più conveniente norma introdotta per i possessori di alloggi in diritto di superficie non è stata ancora estesa al diritto di proprietà. Si ritiene tuttavia che questa evidente disparità sarà presto sanata. Nel frattempo i titolari di diritto di superficie possono inoltrare domanda all'ufficio tecnico del Comune per la trasformazione in diritto di proprietà. Sinora solo tre assegnatari hanno consegnato la richiesta mentre altri tre stanno discutendo i termini del contributo.
I NUMERI DELL'EDILIZIA CONVENZIONATA
| LOCALITA' | ENTE CONCESSIONARIO | ABITA- ZIONI | STANZE | Mq. | CONVENZIONE | DEL | NOTAIO | |
| Merate V.le Cornaggia | IACP | 25 | 93 | 6.600 | ||||
| Novate Via Cerri | Coop. Nuova Merate (1° lotto) | 24 | 85 | 5.120 | ||||
| Valle Sup. Via Montegrappa | Coop. Merate '75 | 27 | 117 | 6.570 | ||||
| Valle Sup. Via S. Caterina | F.lli Bonfanti | 11 | 4 | 315 | ||||
Totale diritto di proprietà | 87 | 299 | 18.605 | |||||
| Merate Viale Cornaggia | Coop. Merate '75 | 25 | 117 | 5.740 | 79380 - 25048 | 22/01/80 | Bosisio | |
| Novate Via Cerri | Coop. Nuova Merate (2° lotto) | 23 | 104 | 4.000 | 17443 - 2492 | 5/05/81 | Panzeri | |
| Sartirana Careggio | Coop. Merate '75 (1° lotto) | 24 | 110 | 4.125 | 15203 - 2187 | 18/10/80 | Bosisio | |
| Sartirana Careggio | Coop Nuova Merate (2° lotto) | 21 | 88 | 4.125 | 15205 - 2188 | 18/11/80 | Panzeri | |
| Sartirana Careggio | Coop. Merate '75 (3° lotto) | 27 | 117 | 4.420 | 88595 - 28290 | 10/02/83 | Bosisio | |
| Novate via Cerri | Coop Nuova Merate (3° lotto) | 40 | 167 | 7.740 | 88597 - 28291 | 10/02/83 | Bosisio | |
| Merate Via Donizetti | Coop Nuova Merate (1° lotto) | 30 | 132 | 5.000 | 94650 - 30186 | 25/01/85 | Bosisio | |
| Merate Via Donizetti | Coop. Merate '75 (2° lotto) | 30 | 132 | 5.000 | 94650 - 30186 | 25/01/85 | Bosisio | |
| Merate Via Donizetti | - Quota 67,05% Coop Casa Meratese - Quota 32,95% Coop. Edil. Rinnovamento (3° lotto) | 42 | 183 | 7.090 | 94650 - 30186 | 25/01/85 | Bosisio | |
Totale diritto di superfice | 262 | 1150 | 47.240 | |||||
Totale generale | 349 | 1449 | 65.845 | |||||
L'assessore all'Urbanistica spiega perché vale la pena di aderire alla proposta
DEMONTIS: "TRASFORMARE IL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA' E' NELL'INTERESSE DELL'ASSEGNATARIO"
Romualdo Demontis, 54 anni, insegnante elementare, socialista, è il responsabile del settore Urbanistica del comune di Merate. Voluto fortemente dal sindaco Dario Perego già al suo primo mandato - allora lo nominò assessore esterno - si è candidato lo scorso anno ed è risultato tra gli eletti della lista Merate al Centro, guidata ancora dal Sindaco uscente. Nonostante non abbia alle spalle studi o attività specifiche, Demontis è unanimemente riconosciuto come un esperto di urbanistica. Dopo l'emanazione della legge 448 del 1998 ha seguito attentamente la materia cercando di cogliere le innovazioni introdotte dai comuni maggiori. Sull'esempio di Genova prima e di Milano poi, ha predisposto rapidamente una circolare diffusa tra le famiglie che abitano in alloggi convenzionati proponendo loro la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà al fine di concedere, dopo 30 anni dalla firma della convenzione - grosso modo 10 anni da oggi - la possibilità di disporre liberamente dell'immobile. All'assessore Demontis abbiamo posto alcune domande per mettere meglio a fuoco l'intera questione.
In base alle norme contenute nelle convenzioni dopo quanti anni l'immobile in diritto di superficie diventa di proprietà comunale?
Dopo 99 anni, ma il diritto può essere rinnovato. Spetta all'Ufficio tecnico determinare il corrispettivo.
Dopo quanti anni l'assegnatario di un alloggio in diritto di proprietà può rivenderlo liberamente, senza vincoli?
Mai. Con le norme vigenti non è ancora possibile concedere la libera vendita nemmeno dopo 30 anni.
Con le modifiche previste dalla legge 448/98, posto che l'assegnatario aderisca alla proposta di trasformare il diritto di superficie in proprietà, dopo quanti anni potrà disporre liberamente dell'immobile?
Dopo 30 anni dalla data di concessione del diritto di superficie. In genere le convenzioni sono state perfezionate tra il 1980 e il 1985, per cui alla scadenza del termine, mancano grosso modo 10-15 anni.
Nella situazione attuale un immobile in diritto di superficie può essere affittato?
Sì, ma solo a determinate condizioni, previste dalla legge 431 del 9 dicembre 1998.
In caso di premorienza di uno degli assegnatari dell'appartamento la successione è automatica o incontra ostacoli?
E' automatica. Gli eredi poi potranno rivenderlo o affittarlo ma sempre nel rispetto della tempistica prevista e a soggetti aventi i requisiti (se in quel momento sarà ancora necessario).
A suo parere conviene aderire alla proposta di trasformazione del diritto?
Senz'altro. Il riscatto è poco oneroso, tutti i vincoli esistenti vengono eliminati e nel giro di pochi anni chi lo vorrà potrà vendere o affittare l'immobile, liberamente, a prezzi o canoni di mercato.
C'è un termine entro cui presentare la domanda?
No. E' sempre possibile farlo.
Esemplificando, come si calcola il contributo da versare al Comune?
Il meccanismo è un po' complesso. Tuttavia per avere un ordine di spesa il più vicino possibile al reale occorre calcolare la metà del 60% del valore del terreno (è quello, non l'appartamento già pagato dall'assegnatario, di proprietà del Comune) e moltiplicare poi questo valore per il numero dei millesimi. L'Ufficio tecnico Erariale ha stabilito il prezzo al metro cubo in 150mila lire. Ora siccome si potevano costruire due metri cubi per ogni metro quadrato, abbiamo un prezzo medio di 300mila lire il mq. Facciamo un esempio concreto prendendo l'insediamento di via Careggio a Sartirana. Gli immobili (sono due lotti) insistono ciascuno su un terreno di 4.125 mq. Quindi l'operazione artitmetica è la seguente: 4.125 mq. per 300mila lire il mq. fanno 1.237 milioni che corrispondono al valore totale del terreno di ciascun lotto. La metà del 60 per cento di detto valore ammonta a 371 milioni. Se la proprietà occupa 44/1000 si deve moltiplicare la somma di 371 milioni per 44 e dividerla per mille. Il risultato, poco più di 16 milioni, è il contributo che l'assegnatario dovrà versare al Comune per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.
Occorre una delibera condominiale o ciascun assegnatario può fare da sé?
La normativa dà la possibilità di procedere alla trasformazione per singole unità immobiliari, prescindendo così dalla necessità di passare attraverso una delibera condominiale da assumersi a maggioranza destinata poi a rendere la trasformazione "obbligatoria" per tutti i condomini.
Quanto conta di incassare il comune di Merate da queste operazioni?
E' difficile fare una stima, almeno al momento in quanto la materia appare ancora poco conosciuta dagli interessati. Nell'anno 2000 prevediamo un introito di 90 milioni.
Romualdo Demontis
Romualdo Demontis, 54 anni, insegnante elementare, socialista, è il responsabile del settore Urbanistica del comune di Merate. Voluto fortemente dal sindaco Dario Perego già al suo primo mandato - allora lo nominò assessore esterno - si è candidato lo scorso anno ed è risultato tra gli eletti della lista Merate al Centro, guidata ancora dal Sindaco uscente. Nonostante non abbia alle spalle studi o attività specifiche, Demontis è unanimemente riconosciuto come un esperto di urbanistica. Dopo l'emanazione della legge 448 del 1998 ha seguito attentamente la materia cercando di cogliere le innovazioni introdotte dai comuni maggiori. Sull'esempio di Genova prima e di Milano poi, ha predisposto rapidamente una circolare diffusa tra le famiglie che abitano in alloggi convenzionati proponendo loro la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà al fine di concedere, dopo 30 anni dalla firma della convenzione - grosso modo 10 anni da oggi - la possibilità di disporre liberamente dell'immobile. All'assessore Demontis abbiamo posto alcune domande per mettere meglio a fuoco l'intera questione.
In base alle norme contenute nelle convenzioni dopo quanti anni l'immobile in diritto di superficie diventa di proprietà comunale?
Dopo 99 anni, ma il diritto può essere rinnovato. Spetta all'Ufficio tecnico determinare il corrispettivo.
Dopo quanti anni l'assegnatario di un alloggio in diritto di proprietà può rivenderlo liberamente, senza vincoli?
Mai. Con le norme vigenti non è ancora possibile concedere la libera vendita nemmeno dopo 30 anni.
Con le modifiche previste dalla legge 448/98, posto che l'assegnatario aderisca alla proposta di trasformare il diritto di superficie in proprietà, dopo quanti anni potrà disporre liberamente dell'immobile?
Dopo 30 anni dalla data di concessione del diritto di superficie. In genere le convenzioni sono state perfezionate tra il 1980 e il 1985, per cui alla scadenza del termine, mancano grosso modo 10-15 anni.
Nella situazione attuale un immobile in diritto di superficie può essere affittato?
Sì, ma solo a determinate condizioni, previste dalla legge 431 del 9 dicembre 1998.
In caso di premorienza di uno degli assegnatari dell'appartamento la successione è automatica o incontra ostacoli?
E' automatica. Gli eredi poi potranno rivenderlo o affittarlo ma sempre nel rispetto della tempistica prevista e a soggetti aventi i requisiti (se in quel momento sarà ancora necessario).
A suo parere conviene aderire alla proposta di trasformazione del diritto?
Senz'altro. Il riscatto è poco oneroso, tutti i vincoli esistenti vengono eliminati e nel giro di pochi anni chi lo vorrà potrà vendere o affittare l'immobile, liberamente, a prezzi o canoni di mercato.
C'è un termine entro cui presentare la domanda?
No. E' sempre possibile farlo.
Esemplificando, come si calcola il contributo da versare al Comune?
Il meccanismo è un po' complesso. Tuttavia per avere un ordine di spesa il più vicino possibile al reale occorre calcolare la metà del 60% del valore del terreno (è quello, non l'appartamento già pagato dall'assegnatario, di proprietà del Comune) e moltiplicare poi questo valore per il numero dei millesimi. L'Ufficio tecnico Erariale ha stabilito il prezzo al metro cubo in 150mila lire. Ora siccome si potevano costruire due metri cubi per ogni metro quadrato, abbiamo un prezzo medio di 300mila lire il mq. Facciamo un esempio concreto prendendo l'insediamento di via Careggio a Sartirana. Gli immobili (sono due lotti) insistono ciascuno su un terreno di 4.125 mq. Quindi l'operazione artitmetica è la seguente: 4.125 mq. per 300mila lire il mq. fanno 1.237 milioni che corrispondono al valore totale del terreno di ciascun lotto. La metà del 60 per cento di detto valore ammonta a 371 milioni. Se la proprietà occupa 44/1000 si deve moltiplicare la somma di 371 milioni per 44 e dividerla per mille. Il risultato, poco più di 16 milioni, è il contributo che l'assegnatario dovrà versare al Comune per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.
Occorre una delibera condominiale o ciascun assegnatario può fare da sé?
La normativa dà la possibilità di procedere alla trasformazione per singole unità immobiliari, prescindendo così dalla necessità di passare attraverso una delibera condominiale da assumersi a maggioranza destinata poi a rendere la trasformazione "obbligatoria" per tutti i condomini.
Quanto conta di incassare il comune di Merate da queste operazioni?
E' difficile fare una stima, almeno al momento in quanto la materia appare ancora poco conosciuta dagli interessati. Nell'anno 2000 prevediamo un introito di 90 milioni.
